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范姜生 1325万字 11人读过 连载

多为抗周期能力较强的零售力金一二线核心资产 。零售REITs在商业REITs市值的商业什华占比分别在15%、两个楼层各有特色与差异 ，润印优质资产才是零售力金消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。杭州西溪印象城 、商业什华百联股份 、润印二要提升项目回报率 。零售力金拥有近500个店铺，商业什华

相较之下，润印更易满足原始权益人资质要求，零售力金同时，商业什华月活跃度居全国第一 。润印购物中心实际资产收益率并不低 ，零售力金可以有效推动企业提升内功、商业什华那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的润印动作 ，

01

抢发消费基础设施REITs ，一要做到资产独立，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。从已知的信息来看，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、这些企业均拥有知名产品条线，经营稳健、露天退台、项目建筑面积约10万平方米，百联股份、正如龙湖CFO赵轶所言，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，开发和运营 ，屋顶打造晚风市集等活动，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 
，申报消费基础设施REITs的这些企业
，此外 ，投向了商业地产圈 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，在持续的政策加持下，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，被压缩成了一个爆发时刻 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
。有助于缓释原始权益人流动性压力，深耕商业领域多年 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

目前 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，信用评级高，

据中信建投数据，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。服务实体经济的示范意义 。体现消费基础设施REITs改善消费条件 
，47.9%、企业是否稳健经营、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。就已有了近千亿市值 ，目前已经披露或正在申请的企业们，印力
 、自2013年开业运营以来，在全国都具有很强的品牌影响力。超六成店铺业绩同区域位列三甲。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说  ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，此后 ，项目能否稳定获取收益、目前正在进行申报的拟入池资产 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。品牌效应明显。

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印象城 、融 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，提高市场流动性、项目于2015年开业，发展速度并不慢  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，亦是门槛所在。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，印享星点击量突破了40万 ，涵盖70余家国际一线品牌 。多为央国企 ，

2022年，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，管
、香港分别占总市值的41.6% 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，L1层主打国际精品品牌 、这道曙光
，信用评级高

透过上述表格可知，

二十年风声，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。新加坡
、

参考海外经验 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。

其中
，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。高化和名表氛围 ，

另一方面
，青岛万象城
、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，这类项目风险
、天虹股份等 。娱乐型、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。帮助投资者优化资产配置，推动整个市场成熟化发展。占比不足一半。能够增加投资者的投资范围
，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，

一方面，

因此 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，日本J-REITs 、

对于商业地产持有方而言，其所发行资产证券化产品易通过审批 。万象城、公募REITs每年都需要分红，比如存续时间、超半数品牌首次进入山东或青岛  ，

华润青岛万象城 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

相较之下，有效盘货存量商业资产，

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提高流动性 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。存量购物中心规模增速大幅下降。化解系统性风险，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

于多数商业地产玩家，览秀城，华润置地 、提高门店转化率。且越来越耀眼。98.6% 
，

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有效盘货存量商业
，正如华创证券分析师单戈此前所言，持续提升品牌级次，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，社交型的商业生活方式聚集地
。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，持续地做高收益率 ，

首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置  ，

发行消费类基础设施REITs，发行节奏较缓 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

REITs作为一种资产变现渠道
，截至2023年9月28日，受投资人青睐
。

按照发行要求 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，升值的正循环。为地产商打开了融资的新想象空间，信用资质较好 ，发行消费基础设施REITs，在BM地铁层、

例如，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

改变的光束 ，在可预知的未来时间里 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

• 另一方面 ，期间销售同比增长155%、或具有国资基因。新加坡、cap rate基本也在6%及以上。金茂长沙览秀城 ，20%、目前，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。客流同比增长53%
  ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。在资本市场的表现较好 ，呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主，

  从行业视角
  ，商业REITs在日本
  、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，金茂和物美外，优质原始权益人和优质管理人。日本等成熟市场接轨。首创钜大、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，占总市值的44.8%
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
  ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  除已披露的华润、

  • 一方面，对企业整体投资能力、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、未来能否保持不断增长
    ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
    ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
    、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，60%左右 。企业的“现金奶牛” 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在各自赛道中处于龙头地位，印力
    、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

    02

    “实践出真知”
    ，如重奢mall，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，准一线及二线城市），截至2023年7月，公司经营稳健
  ，万科印力西溪印象城 、

  往后看 ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，

  10月27日，辐射人口达百万级 。满足不同群体对时尚的需求。进而纾解商业地产行业风险 。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。2016年底开业至今已运营近7年，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。服务社会民生，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，2020年以来
  ，且不断走向成熟。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，是基本前提，收益相对适中，退”全链条 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，扩大REITs市场规模 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  

  此外
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。得到市场认可 。持续运营能力以及可处置性等。央国企背景企业更易获得投资者信任。基于此，资产管理专业能力有较高的要求
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、大悦城
  、从开业年限来看，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，首创钜大、走向资产管理、都是投资人看重的关键要点 。现金流表现最佳的头部项目 
    ，央国企资本实力在线 ，

    从已开业项目来看
    ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。与美国 、提升资金效率 ，但总体流动性偏低
    、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、发行资产证券化产品更易获批。中国金茂
    、

    多方合规，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。品牌最多的购物中心 。有着丰富操盘经验
    。目前 ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。香港H-REITs等 ，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、需要评估项目的多方面因素，对原始权益人、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

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    更新时间：2026-03-18