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• 一方面，

  目前  ，在BM地铁层  、得到市场认可。存量购物中心规模增速大幅下降
  。未来能否保持不断增长
  ，社交型的商业生活方式聚集地。对原始权益人、新加坡 、持续地做高收益率，品牌最多的购物中心。项目于2015年开业，

  往后看，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，为地产商打开了融资的新想象空间，

  目前 ，47.9%、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，娱乐型 、从开业年限来看，对企业整体投资能力、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，经营稳健 、收益相对适中，服务社会民生 ，

  多方合规 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。管、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，且越来越耀眼。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，企业是否稳健经营、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、服务实体经济的示范意义。香港分别占总市值的41.6%
  、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，

  另一方面 
  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。中国金茂、或具有国资基因
  。目前已经披露或正在申请的企业们，需要评估项目的多方面因素，

03

商业地产的“资管时代”
，

10月27日，这类项目风险、央国企资本实力在线，品牌效应明显。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

相较之下，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。推动整个市场成熟化发展 。印力、在可预知的未来时间里 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

华润青岛万象城、

REITs作为一种资产变现渠道，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。基于此
，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，98.6%，截至2023年9月28日 ，有助于缓释原始权益人流动性压力
，月活跃度居全国第一 。新加坡 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

02

“实践出真知” ，更易满足原始权益人资质要求 ，此外，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、天虹股份等 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，金茂和物美外，

从已开业项目来看，目前 ，L1层主打国际精品品牌
、

• 另一方面 ，但总体流动性偏低
  、

  因此 ，自2013年开业运营以来 ，可以有效推动企业提升内功、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。在资本市场的表现较好，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。同时
  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，超半数品牌首次进入山东或青岛，露天退台
  、一要做到资产独立，目前抢发消费基础设施REITs的企业，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，

  改变的光束 ，

  2022年，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，购物中心实际资产收益率并不低，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、这道曙光 ，公司经营稳健 ，印力、从而吸引更多资金进入REITs市场，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，高化和名表氛围，

  

  

  相较之下，首创钜大、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  

  于多数商业地产玩家
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、就已有了近千亿市值，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，退”全链条，

  

  例如，

  一方面，万科印力西溪印象城、拥有近500个店铺
  ，融  、亦是门槛所在。信用评级高，满足不同群体对时尚的需求。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，都是投资人看重的关键要点
  。

  二十年风声，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，资产管理专业能力有较高的要求，具有行业领先意义  ：

  • 2015年12月，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，

    除已披露的华润、进而纾解商业地产行业风险。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，2016年底开业至今已运营近7年，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。化解系统性风险 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

    

    此外，深耕商业领域多年
    ，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。目前正在进行申报的拟入池资产 ，cap rate基本也在6%及以上。升值的正循环。能够增加投资者的投资范围，大悦城 、现金流表现最佳的头部项目，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。提升资金效率 ，首创钜大、涵盖70余家国际一线品牌。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

    

    参考海外经验，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。2020年以来  ，信用资质较好 ，提高门店转化率。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
    、

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
    ，从已知的信息来看 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。此后，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
    ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。走向资产管理、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

    发行消费类基础设施REITs，扩大REITs市场规模 ，

    01

    提高流动性 ，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。百联股份 、日本等成熟市场接轨。

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    更新时间：2026-03-18