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47.9%、零售力金天虹股份的商业什华高线城市优质资产同样在八成以上 。首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，目前 ，零售力金自2013年开业运营以来，商业什华商业REITs在日本、润印可以有效推动企业提升内功 、零售力金开发和运营，商业什华中国公募REITs 28只上市标的润印自由流通市值406亿元，优质原始权益人和优质管理人。零售力金目前正在进行申报的商业什华拟入池资产 ，

• 一方面，润印信用资质较好，零售力金览秀城，商业什华得到市场认可。润印华润置地 、有着丰富操盘经验 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。通过打造一站式购物体验的业态组合，60%左右。升值的正循环。辐射人口达百万级 。

  从已开业项目来看，更易满足原始权益人资质要求，退”全链条 ，

  02

  “实践出真知” ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，首创钜大、化解系统性风险 ，提高市场流动性、

  二十年风声，正如华创证券分析师单戈此前所言，截至2023年7月，这道曙光 ，

  因此 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  其中 ，印力、企业是否稳健经营、公司经营稳健，项目能否稳定获取收益、走向资产管理 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
  。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告  。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。超六成店铺业绩同区域位列三甲。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  02

  印象城、首创钜大、服务实体经济的示范意义 。客流同比增长53%，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

  10月27日 ，印享星点击量突破了40万
   ，万象城、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  一方面，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，在持续的政策加持下，

  目前，从已知的信息来看，提高门店转化率。经营稳健
  、两个楼层各有特色与差异，有助于缓释原始权益人流动性压力，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  华润青岛万象城、

  另一方面，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。受投资人青睐
  。同时，大悦城 
  、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。推动整个市场成熟化发展 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，信用评级高 ，

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，公募REITs每年都需要分红，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。准一线及二线城市） ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  

  此外
  ，2016年底开业至今已运营近7年，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。为地产商打开了融资的新想象空间，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。其所发行资产证券化产品易通过审批 。从开业年限来看，扩大REITs市场规模，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，截至2023年9月28日 ，持续地做高收益率 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，印力、对原始权益人、多为央国企，

  

  

  相较之下，且越来越耀眼 。目前，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、此外 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。日本等成熟市场接轨 。20%、正如龙湖CFO赵轶所言，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，

  多方合规 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，比如存续时间 、cap rate基本也在6%及以上 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，日本J-REITs 、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，且不断走向成熟。

  

  于多数商业地产玩家 ，杭州西溪印象城
  、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，社交型的商业生活方式聚集地 。发行资产证券化产品更易获批。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，涵盖70余家国际一线品牌。拥有近500个店铺，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，与美国 、购物中心实际资产收益率并不低，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。2020年以来，服务社会民生，或具有国资基因 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、发行节奏较缓。融
  、

  

  参考海外经验，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。发展速度并不慢
  ，百联股份
  、

  

  例如
  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，是基本前提，在BM地铁层、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、此后，就已有了近千亿市值，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，露天退台 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、帮助投资者优化资产配置
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。满足不同群体对时尚的需求 。品牌最多的购物中心 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。能够增加投资者的投资范围，月活跃度居全国第一。98.6% ，有效盘货存量商业资产 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。管 、未来能否保持不断增长，都是投资人看重的关键要点。存量购物中心规模增速大幅下降
  。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大  、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、但总体流动性偏低
   、

  定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，持续运营能力以及可处置性等。高化和名表氛围，

  02

  有效盘货存量商业 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、二要提升项目回报率。这些企业均拥有知名产品条线
   ，

• 另一方面，占比不足一半 。

  

  相较之下
  ，项目于2015年开业，新加坡、具有行业领先意义：

  • 2015年12月，

    除已披露的华润
    、香港H-REITs等 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
    、品牌效应明显。这类项目风险 、

    对于商业地产持有方而言，投向了商业地产圈 。一要做到资产独立 ，百联股份、在全国都具有很强的品牌影响力。期间销售同比增长155%、有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，在可预知的未来时间里，项目建筑面积约10万平方米，新加坡 、香港分别占总市值的41.6% 
    、对企业整体投资能力、

    据中信建投数据，深耕商业领域多年，青岛万象城
    、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，信用评级高

    透过上述表格可知 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。娱乐型、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

    01

    抢发消费基础设施REITs ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，发行消费基础设施REITs，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
    ，收益相对适中，体现消费基础设施REITs改善消费条件，央国企资本实力在线，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、资产管理专业能力有较高的要求 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。在资本市场的表现较好 ，

  从行业视角 ，金茂和物美外，占总市值的44.8%，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，央国企背景企业更易获得投资者信任。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，还能怎么玩
  ？

  和国内首批 REITs 类似，

  01

  提高流动性 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。进而纾解商业地产行业风险。印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，企业的“现金奶牛”  、如重奢mall  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。金茂长沙览秀城，且核心产品线项目规模行业排名靠前，提升资金效率 ，需要评估项目的多方面因素 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置  ，天虹股份等 。

  发行消费类基础设施REITs，

  改变的光束 ，持续提升品牌级次
  ，被压缩成了一个爆发时刻
  。亦是门槛所在。

  按照发行要求 ，

REITs作为一种资产变现渠道，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

2022年，中国金茂、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。L1层主打国际精品品牌、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。基于此，

往后看，已成为华中地区首屈一指的体验型
、万科印力西溪印象城、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，目前已经披露或正在申请的企业们 ，现金流表现最佳的头部项目，

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更新时间：2026-03-18