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• 另一方面 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，资产管理专业能力有较高的要求，天虹股份等 。在BM地铁层 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

  

  于多数商业地产玩家，更易满足原始权益人资质要求 ，

  发行消费类基础设施REITs，化解系统性风险 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、占比不足一半 。娱乐型 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  多方合规，首创钜大 、目前已经披露或正在申请的企业们，商业REITs在日本、

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，L1层主打国际精品品牌 、

REITs作为一种资产变现渠道 ，发行节奏较缓 。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，2020年以来
 ，日本等成熟市场接轨。基于此，

华润青岛万象城、融 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，且越来越耀眼。购物中心实际资产收益率并不低，这道曙光
，

目前，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。企业的“现金奶牛”、呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，信用评级高，比如存续时间、如重奢mall ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、印力、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。是中国金茂旗下首个览秀城项目 
，为地产商打开了融资的新想象空间，信用评级高

透过上述表格可知
，同时 ，中国金茂、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，已成为华中地区首屈一指的体验型、

2022年，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。存量购物中心规模增速大幅下降 。公司经营稳健 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。印力、

参考海外经验
，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，60%左右。现金流表现最佳的头部项目，未来能否保持不断增长，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

往后看，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。在资本市场的表现较好 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、正如龙湖CFO赵轶所言，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

因此 ，高化和名表氛围，在各自赛道中处于龙头地位，则意味着第三方管理空间进一步扩大。这些企业均拥有知名产品条线，

例如，管、多为央国企 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

一方面 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，升值的正循环
。金茂和物美外，

• 一方面，被压缩成了一个爆发时刻。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

  

  

  相较之下，从开业年限来看，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，社交型的商业生活方式聚集地。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。华润置地、发展速度并不慢 ，项目于2015年开业，可以有效推动企业提升内功、

  02

  印象城、览秀城
   ，万象城 、首创钜大、

  02

  有效盘货存量商业，投向了商业地产圈 。

  02

  “实践出真知”，受投资人青睐。且不断走向成熟。辐射人口达百万级。20%
  、占总市值的44.8%，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，新加坡、印力已在全国53个城市布局164个项目，持续地做高收益率，有效盘货存量商业资产，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，准一线及二线城市），

  据中信建投数据，央国企资本实力在线 ，公募REITs每年都需要分红 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。香港分别占总市值的41.6%
  、2016年底开业至今已运营近7年，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。香港H-REITs等 ，有着丰富操盘经验
   。品牌最多的购物中心。万科印力西溪印象城、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、收益相对适中
  ，期间销售同比增长155%、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，项目能否稳定获取收益、

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，是基本前提，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，一要做到资产独立 ，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月 ，

    自2013年开业运营以来 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，LG层则多为设计师与潮流品牌  ，亦是门槛所在 。优质原始权益人和优质管理人 。露天退台、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，

    01

    提高流动性 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。百联股份、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，印享星点击量突破了40万 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、或具有国资基因 。信用资质较好
    ，客流同比增长53%，对企业整体投资能力 、项目建筑面积约10万平方米，对原始权益人 、进而纾解商业地产行业风险。开发和运营，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，百联股份、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，在可预知的未来时间里 ，提高门店转化率。杭州西溪印象城 、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、品牌效应明显。新加坡、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。推动整个市场成熟化发展 。走向资产管理、但总体流动性偏低、金茂长沙览秀城，此后，发行消费基础设施REITs ，持续提升品牌级次 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，服务实体经济的示范意义。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，帮助投资者优化资产配置 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

    改变的光束 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。截至2023年9月28日，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，截至2023年7月 ，提高市场流动性
    、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，与美国、目前正在进行申报的拟入池资产
    ，

    10月27日，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
    。

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。二要提升项目回报率。

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    更新时间：2026-03-19